一、土地出讓金計算方法
1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。
(資料圖)
2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。
二、什么是土地出讓金
土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。
土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。
土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。
三、土地出讓金的返還方式
第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房。
第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)。
第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人。
第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補(bǔ)助。
土地出讓金在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中是一項重要的內(nèi)容，了解土地出讓金的內(nèi)容有利于我們在進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓中維護(hù)自己的合法利益。土地出讓金既不能過高也不能過低，應(yīng)該以合適的金額來確定。
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